前言：八零五官方局“三限房”销售新政执行约1个月，仅华润万象城和新城公馆两个“三限房”项目取证并公开摇号，政府揭开了那块遮羞布（公开申购，营销裸奔）后，其他“三限房”项目生存状况如何，我想大概都在裸泳吧？
基于南昌城市格局及政府的限价逻辑，南昌市商品住宅市场未形成明显的价格梯度，主要原因在于市中心核心区域严格限价，出现住宅一二手房倒挂显现，外围区域限价相对较为宽松，供货量大。若中心城区项目数量少，则外围区域安全。但随着中心城区供地加大，项目逐步入市，直接冲击外围市场，特别是整体市场下行的情况下，加之中心区严格限价，项目性价比极高，多方因素作用，外围板块项目走量极其困难。
1、 新力水投锦瑶府——近郊大盘
瑶湖新城受洪都搬迁利好，C919给瑶湖新城插上想象的翅膀，房价也是经历一波快速上涨（大叔觉得最主要原因在于当时高新区核心区无盘可售，且形成绝对的价格梯度，毕竟高新精装高层18000元/㎡，瑶湖新城12000元/㎡，这个价差可以接受），现阶段精装高层12000元/㎡左右（高新核心区精装高层一万四五，且有大量项目供应，同时瑶湖新城精装高层一万二，现阶段无配套，且地铁一号线延长线遥遥无期，消费者用脚投票，新力水投锦瑶府销售遇冷是必然）
2、 阳光城丽景湾——近郊楼盘
湾里一直是南昌市城区最神奇的区域，有山有水，但是房价上涨常年垫底，近几年随着前湖快速路的修建及通车，几个开发商联合营销九湾新城概念，在全市普涨的前提下，湾里区也迎来了一波上扬，特别是九湾新城（与湾里老城区完全分割，主要承接市区外溢客，价格高于湾里老城区），价格领涨湾里区。随着湾里区限购，土地供应量大幅提升，各大开发商云集，竞争激烈，销售回落。
3、 金科集美九龙湖——城市近郊
自以来，九龙湖成交量稳居南昌市前列，政府特殊政策支持-不限购，但受大环境营销，板块内项目销售情况受到一定的影响。集美九龙湖项目周边配套缺乏，且价格在板块内无竞争力，故靠分销拓客/特价房维持项目流量。
4、华润万象城——城市核心
华润万象城作为火爆全城的神盘，首开推出632套房源，报名参加摇号29916人，7天内签约去化仅425套，放弃207套，首开签约率仅67%，可谓是全民炒房的样板，首开签约去化率也成“三限房”新政的牺牲品。
置业建议：今年下半年是南昌普通刚需大众置业最佳时机，房企融资端严重受阻，三限房限价政策严格且明确，为保现金流，严格限价备案销售甚至是打折促销、不捆绑销售将成为市场主流。
楼盘选择：稍微有点购买力的客户，聚焦核心城区优质配套的三限房项目，性价比最高，对待近郊项目请慎重考虑。
如何去看楼盘销售热度情况，辨析置业顾问销售说辞：登录房信网申请三限房购房资格，然后重点关注前五天的申购情况，毕竟想买的客户会提前把购买资格弄好，五天后申购大幅上涨则可能便是存在很多水客，需理性选房。
注：本文所研究三限房数据截止.9.2
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