又到年终岁尾
文/太平王子
阳转阴后牙科诊所也聚堆
先是医生感染患者全请回
眼看日历撕得没剩二三片
玉兔撵得寅虎卸甲又丢盔
都说瘦死的骆驼要比马肥
其实企业停工老板最遭罪
机器折旧房屋交租工人开资
没有钱支撑一切美好都得毁
居家办公敲打键盘心也累
机械手动作靠电脑程序指挥
远程操作已不是天方夜谭
也有特例查档案只能在单位
早六晚五作息时间依然正规
疫情如魔我愿做打鬼钟馗
等待冲锋号战士们整装待发
夺取胜利心中都充满光辉
1月20日
保时捷 992Turbo s 发车给北京大哥✈️
保时捷 992turbos 可以说是年度跳水王了，从今年年初 320-330 的二手价格，当时还是一车难求，到现在二手价值只剩 220-230 附近，跌幅接近 100 万，现在入手确实划算！
很多车主问年后车价会不会回涨？
答：难！（限量车型除外）
①本身车子就是消耗品，每年都会折旧
②之前价格贵，有一部分原因是疫情导致（产能降低，车源少）价格被炒高了，现在平均每家保时捷4s都有1-2台992TS现车！目前的行情其实是更符合市场的。
③疫情对经济的冲击比较大，虽然疫情放开了，也很难再出现之前的报复性消费！大部分消费者也开始变得理性！
一家公司，几年前通过法拍市场拿下了一处商业房产。，该地块为市政让路，获得了拆迁补偿款3个亿。
我知道这个事情的时候，其实拆迁协议已经签好了。不过后来我想想，即使早知道消息，用处也不一定太大。虽说个人拿到拆迁补偿款可以完全免税，但还是存在两个问题：一，把房产从公司过户到实控人个人手中，单单土增税一项就够公司承受的；二，个人拿出来几个亿现金买房，也不是那么轻松的事情。
现在，公司拿到了拆迁补偿款，增值税和土增税有国家政策支持，可以免税，但企业所得税是免不掉的。企业计划3年内另外购买一块地并建设厂房办公楼以满足目前的生产及办公用，但总体投资满打满算也就1个亿。余下的2个亿，支付员工安置补偿费用、企业搬迁的资产处置费用及其他一些相关的费用，顶多也就2000万，企业净赚至少1.8个亿。如果这1.8个亿按照国家税务总局40号关于政策性搬迁的规定缴纳企业所得税的话，真的要让人头大了。这是企业财务负责人的原话。
我说，其实你的算法不完全对。按照你们的计划，1个亿作为固定资产购建支出，是无法直接一次性作为成本费用扣除的。按照税法要求，房屋建筑物的折旧期限为，企业在3年内建造新厂房及办公楼后，在计算搬迁的5个年度内，只有2年可以做为折旧期间，也就是说，1个亿的支出中只有1000万才能作为搬迁期间的成本费用扣除，另外9000万元需要在后续期间才能以折旧的方式作为成本费用在企业所得税前扣除。那么，你们原来计划的1.8个亿的企业所得税缴纳基数，就变成了2.7个亿。
2.7个亿缴纳企业所得税，为27000*25%=6750万元，税额确实有点大，但毕竟税基比较大，也不是太好消化，解决起来大概考虑两个方向：一，通过国家的税收优惠政策降低一部分税负；二，无法降税的部分，努力想办法赚取一些无风险收益。
国家税收优惠政策降税的方式，可以考虑两个政策：500万以下的固定资产一次性扣除政策和证券投资基金的免税政策。
1）500万以下的资产，可以是高级小轿车和生产用机床，至于其他设备，可以根据企业实际需要购买；实际支出部分，可从2.7个亿中抵减，以差额计算企业所得税。
2）货币基金免税方式，可以考虑拿出1个亿购买分红型货币基金，分红20%，则投资收益为2000万，可以减免25%的企业所得税即500万。代价仅为0.1%的赎回费用即10万。这样的操作在5年之间可以操作5次，大概节税2500万左右。
赚取无风险收益的方式，可以考虑购买银行的大额可转让存单，部分银行的年化收益率可以达到3.85%，1个亿1年可以赚取无风险收益385万元。万一在定存期间急需现金，还可以将存单转让，因为该类存单的市场流通率很高。
简单易行的降低企业所得税的方式大致为如上几种，其他的比如利用对外投资的亏损，涉及到兼并重组，标的短期不容易获取。而员工安置补偿、提高搬迁费用的方式，可能存在虚增，同时相对来说有杯水车薪之感，就不做太多推荐了。
【连亏六年 香港迪士尼日子难过】
5月17日，香港迪士尼乐园公布了全年业绩，27亿港元的净亏损创下开园以来录得最多亏损的一年，也是香港迪士尼连续亏损的第六年。
财政年度收入下跌76%至14亿港元。
财政年度未扣除利息、税项、折旧及摊销前盈利为负15亿港元，净亏损为27亿港元。
香港迪士尼主题乐园在整个财政年度中有约60%的时间处于关闭状态，乐园酒店也只能维持有限度服务。
换电站的成本包括固定成本和变动成本，其中固定成本包括设备折旧、土地费用、电池费用、人工成本、维保费用等，变动成本主要为电费。
以奥动 3.0 换电站为例，其储备电池为 28 块，理论日服务能力为 400 次（考虑昼夜实际车流量和用车需求，一般情况下实际日服务能力可认为是理论值的 2/3）。
► 成本项：固定成本方面，假设土地折旧或土地租赁费用为 30 万元/年，设备等（换电设备、电力增容、EPC 工程等）投资折旧为 30 万元/年，电池折旧或租赁费用为 28 万元（每块电池折旧 1 万元/年），人工、维保等费用 50 万元/年；变动成本方面，按照工商业
平段电价 0.8 元/度计划（峰段约 1.2 元/度，谷段约 0.3 元/度。随着换电站运营算法优化，有望通过调节充电节奏降低平均电价成本）。
► 收入项：单次换电电量为 40 度，换电价格约为 1.75 元/度。
► 利润项：假设日服务次数达到实际峰值约 250 次，则对应年收入约 639 万元，总成本 430万元，年度利润约 209 万元，利润率约 32%，投资回收期约 3 年。
买房后涨幅多少才不算亏本呢？一个简单的计算，事实上很多地方房价不升反降了，长期的话还得考虑装修和楼体折旧之类的支出，因为住房维修基金不够覆盖，最终结果差别很大，4点几的涨幅肯定是覆盖不了，除非租金大幅上涨，或者存款利率大幅下跌。
【结论】答案是取决于房屋总价，首付比例，租金，房贷利率，以及保本理财收益
假设在北京买了一个400万的小房子
贷款220万，按照目前房贷利率5.15，月供13000
首付180万。
【1】根据国家统计局数据，北京3月份二手房价格涨幅环比为1.2%
那么该购房者3月份的资本收益为400*1.2%=4.8万
月供成本：-1.3万
首付资金成本，按照年化5%：180万*5%/12=-7500元
租金成本：+6000元
那么3月份的平均收益为：4.8-1.3-0.75+0.6=3.35万
【2】如果当月房价横盘，那么当月收益为-1.3-0.75+0.6=-1.45万
【3】但是，假如当月房价下跌1%，那么当月购房人的收益为：
-4-1.3-0.75+0.6=-5.45万
【4】那么，房价涨幅多少可以保持盈亏平衡？
做一个简单的计算
月收益=月成本
400*X+0.6=1.3+0.75
解出X=0.0036
可以得出，当环比涨幅为0.36%时，可以达到盈亏平衡。
换算成年度涨幅为0.36%*12=4.32%。
也即，在上面那个例子中，如果北京房价年涨幅超过了【4.32%】，那么买房的人即盈利，否则即亏损。
注：以上为了简便均为单利计算，如果想得到更精确的结果需要使用复利计算。
可以引申出来的结论：
房贷利率越高，盈亏平衡要求的房价涨幅越高
保本理财收益率越高，盈亏平衡要求的房价涨幅越高
租金越高，盈亏平衡要求的房价涨幅越低
房价之前上涨得越多，对后续要求的涨幅越低
【再更新】
另外在计算成本收益时，还要考虑一点
大城市的核心地段，房租是在稳定上涨的，今年是6000，几年后可能涨到7000
如果几年后房价涨到500万，那么资本增值的部分也会增加。
从成本端来看，月供一直不变，首付的资金成本也不变
从这个角度而言，随着买房的时间越久，盈亏平衡需要的房价年涨幅是越低的
但是假如房价跌了，或者房租跌了，那么随着时间流逝，盈亏平衡对于房价的涨幅要求会越来越高
【再再再更新】
如果假设首付的资金成本与租金可以大概抵消（也即在上面的例子中假设6500和7000的差距可以忽略不计）
那么收益的盈亏平衡点就只取决于房屋总价和月供额
如果当月的房价环比增长率=月供/房价，那么就可以达到当月的盈亏平衡。
所以从这个角度来说，杠杆越高月供越多的买房者，为了达到盈亏平衡，其要求的房价涨幅会越高
大家平时所说的因为不想给自己压力，所以不想加满杠杆，一个原因就在于杠杆越小，盈亏平衡对房价涨幅的要求也会越小
【建议】适量加杠杆；结合城市过去的房价涨幅，房贷利率和租金慎重决定是否上车；努力赚钱
【承认】由于本人数学水平有限，举出来的例子可能不恰当，或者计算方法不对，欢迎大家多在评论区指正，最好能明确指出具体的问题，以及优化后的计算方法。有道理的话我会补充在原文。
【注2】本文不对未来房价涨跌做任何预测。本文提到的房价涨跌，除特殊说明外，均是假设。
【注3】具体算出来的数是4或者5或者6可以不用太纠结，只是举一个简单的例子。个人感觉更重要的是那些定性分析，就是各种因素如何影响盈亏平衡点，影响的方向和背后的经济学直觉是什么。
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