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银行抵押贷款抵押物已出租银行贷款抵押物

时间：2020-02-08 23:07:36

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银行抵押贷款抵押物已出租银行贷款抵押物

北京法拍房怎么破租赁，今天交大家一招“买卖破租赁（抵押破租赁）”#北京头条#

都说买卖不破租赁，但事事无绝对。“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。"同时，也提出在一定条件下"抵押破租赁"或"买卖破租赁"的特殊情况。”#展望房产行业新常态# #法拍房学院#

最高法院：售后回租业务的租赁物必须由承租人真实拥有并有权处分。金融租赁公司不得接受设置任何抵押、权属存在争议或已被司法机关查封、扣押的财产或所有权存在瑕疵的财产作为售后回租业务的租赁物。

裁判理由：本案中，渝农商公司作为一家主营融资租赁业务的专业金融机构，在开展售后回租业务时，应当严格按照上述法律和监管规定，合法取得租赁物的所有权，不得接受已设置抵押的财产作为售后回租业务的租赁物。7月9日，渝农商公司与天钢集团签订《融资租赁合同》和《买卖合同》时，双方约定以租赁物清单中记载的机械设备开展售后回租型融资租赁业务。但在此之前的6月24日，天钢集团已就案涉21项租赁物设备为上海银行设立了抵押权并办理了抵押权登记，至7月16日渝农商公司在中国人民银行征信中心融资租赁登记公示系统办理租赁物初始登记时，已经超过二十日以上。在此期间，渝农商公司完全有时间到东丽市监局查询租赁物的抵押情况。由于《动产抵押登记证》上仅载明机器设备数550台/套，并未详细记载所包含的具体设备的名称及型号，无法将登记证所涉及的设备特定化，因此渝农商公司要查明其融资租赁物上是否设置有抵押权必须通过调取登记机关的底档材料，主要是抵押合同及抵押物清单，从抵押物清单与融资租赁物清单进行对比来完成调查核实义务，其也可以要求天钢集团提供抵押合同及抵押物清单。事实上，渝农商公司在申报破产债权后，从东丽市监局调取的登记底档材料中，清晰明确地记载了案涉设备已经在先设置了最高额抵押的情况。因此，如果渝农商公司在开展售后回租业务时按照现行有效的法律和监管规定履行调查核实义务，完全可以得知案涉设备已设置最高额抵押的情况，其未能核查掌握案涉设备的最高额抵押情况，显属未尽审慎调查核实义务，具有重大过失，不属于善意买受人。既然渝农商公司应知案涉设备的最高额抵押情况，因重大过失而不知，其无权引用《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十一条的规定主张权利。

案件索引：（）最高法民终393号

新案解金融租赁公司全流程法律风险管理郑欢法律出版社 97

房屋己抵押给银行，然后又将房屋出租给他人，发生纠纷如何处理

以已登记的抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”的规则。本案中，案涉商铺《租赁合同》签订时间晚于银行抵押权的设立时间。故承租人主张的其对案涉商铺的权利不得对抗抵押权，由于当事人没事及时还上贷款，导致银行起诉要求当事人还款，法院判决当事人还款，由于当事人未履行判决义务，法院执行阶段，对涉案抵押物进行拍卖，承租人提出异议，承租人主张案涉商铺应带租拍卖。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第五条及《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此承租人的主张不应支持。

综上，出租前己抵押的房产，不受买卖不破租赁的规定，发生纠纷，法院可依法定程序，对抵押物依法拍卖。

张律师说法：

即使合同约定“欠钱不还可以处置抵押物”也是无效的。

时下市场盛行一种经济活动，车辆以租代购、拿车抵押借款、车辆融资租赁等，一旦没有按期付款，对方就会凭借对车辆的定位，把车拖走。碰到这种情况，应该果断起诉，因为即使有约定，这种约定法律上称为“流质条款”，而流质条款为我国法律不认可。

最高法：租赁合同在先、抵押合同在后，但承租人未能举证证明在抵押权设立时其已合法占有租赁物，承租人的租赁权能否优先保护？

远东电器公司主张：

1.远东电器公司提交的《关于上海天翔大酒店有限公司股权变更的情况说明》，足以证明上海灏旺实业有限公司（以下简称灏旺公司）、上海瀚萱酒店经营管理有限公司与黄新签订的《股权转让协议》系伪造，原审法院依据该协议认定黄新取得天翔大酒店100%股权系认定事实错误。

2.原审法院认定本案为天翔大酒店、灏旺公司、远东电器公司三方签订的以租抵债协议，租金与股权转让款存在混同，不能视为远东电器公司已经足额支付租金，故不适用“买卖不破租赁原则”，系认定事实和适用法律错误。远东电器公司代付股权转让款的目的就在于取得租赁权，不应将其割裂，故本案应当适用租赁合同的法律规定，远东电器公司享有合法租赁权益。

3.远东电器公司已经举证证明其以天翔大酒店的名义履行租赁合同，且远东电器公司已经改变了天翔大酒店的状况。

最高院再审认为：

1.远东电器公司在原审程序中举证证明，12月24日天翔大酒店、灏旺公司、远东电器公司三方签订《房屋租赁协议》一份，主要内容是灏旺公司为受让天翔大酒店96.3%的股份，向远东电器公司借款人民币1.03亿元用于支付股权转让款，经三方协商确认，该笔款项用于远东电器公司支付租用天翔大酒店租期为的租赁款。现远东电器公司以此为据，主张其享有天翔大酒店部分房产为期的租赁权。判断远东电器公司所主张的租赁权能否足以对抗交通银行南通分行的抵押权，应当结合双方针对租赁物（抵押物）所主张的租赁权与抵押权设立的时间先后，以及承租人是否在该不动产被查封之前已经合法占有使用等因素。

2.社会经济活动中，在同一标的物上可能同时存在租赁权和抵押权。民法典施行前，针对抵押权与租赁权产生权利冲突该如何协调处理，法律没有作出明确规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即“买卖不破租赁”原则，表明租赁权在一定意义上具有物权化的特性。抵押权属于担保物权，体现标的物的交换价值属性，抵押权人行使权利实现抵押权，在实践中以发生标的物的所有权变动为一般样态。

综合以上分析，本院认为判断和处理同一标的物上并存的租赁权和抵押权冲突，应以上述两种权利设立的时间先后为标准和遵循。

也就是说，同一标的物上抵押权设立前，抵押财产已经出租并交付给承租人占有使用，因抵押权人实现抵押权导致标的物所有权变动的，原租赁关系不受影响，承租人有权继续占有并使用该标的物。

反之，如果租赁关系于抵押权设立后形成，或者承租人未能举证证明在抵押权设立时其已合法占有使用标的物，抵押权人行使权利导致标的物权属变动的，承租人的租赁权则不能对抗该权利变动。

3.从本案以及与诉争租赁物（抵押物）相关案件查明的事实看，交通银行南通分行与天翔大酒店就案涉租赁物（抵押物）于12月24日签订《最高额抵押合同》，于12月28日办理抵押登记，设定了抵押权。

12月24日，天翔大酒店、灏旺公司、远东电器公司三方签订《房屋租赁协议》。但远东电器公司未能举证证明案涉租赁物（抵押物）于何时交付其实际占有，其于何时开始实际行使租赁权。因此，远东电器公司所主张的租赁权在实体法上不足以对抗交通银行南通分行的抵押权。

4.在交通银行南通分行与天翔大酒店之间金融借款合同纠纷案件进入诉讼程序后，南通市中级人民法院于6月22日第四顺位轮候查封了案涉不动产。该案件判决生效进入执行程序后，执行法院裁定拍卖、变卖诉争不动产，远东电器公司提出案外人执行异议被驳回后，提起了本案诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

本案诉讼程序中，远东电器公司一直未能举证证明其是否于人民法院查封前已经合法占有使用该诉争不动产。因此，远东电器公司仅以天翔大酒店、灏旺公司、远东电器公司三方签订的《房屋租赁协议》为据主张租赁权并对抗已合法设立的抵押权，在有关执行工作的程序法上也缺乏事实和法律依据。原审判决驳回其诉讼请求并无不当。

（）最高法民申6584号·-10-25

执行、执行异议手册

经济环境一变化，网上的断供潮就来了，还有人玩起了骚操作，故意和亲戚签了个几十年的长期租赁合同，自己还住在断供的房子里，随便法院怎么想收你得房子，想让我腾房，等我住满再说。

这就好比喝了酒开车上路，碰到查酒驾的，赶紧拿出一瓶老白干，下车当着人面怼几口，掩耳盗铃。

据说这是在利用漏洞，就算房子拍卖了，还得承认之前的租赁协议，有人举例说有相关成功的例子。

很多原业主不愿意腾房，有个客户拍了一个法拍房，搞了一年多，原业主找了他的爹娘在里面住，两位老人年龄大了，又不能强制，多次给房子断水断电，不管用，人家就是不走，最后给原业主30多万的安置费，他才同意搬走算下来所有的费用给市场价差不多了。

不过有法律届人士好心提醒，现在这个套路已经行不通了:

民法典实施前是“先抵后租破租赁”。这种操作肯定不行，虽然民法典实施后相关司法解释删除了“先抵后租”的相关规定。但此租赁权将对抵押权实现造成妨害，也不适用“买卖不破租赁”，抵押权人有权请求法院“去除”该租赁关系后拍卖、变卖抵押物。对于故意虚构租赁关系妨害执行的还会触犯刑法。

#什么是超级价款优先受偿权#

动产抵押担保的主债权时是抵押物对的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿。？[what]

说人话：

老王把机器、原材料等浮动抵押给银行，后老王为扩大产量想再买2个设备，但钱暂时只够付一半，和卖方约定开工一年后支付剩余款项，用两台新购机器设备作为担保。

问题来了？银行浮动抵押权在先，还是卖方？

只要在交付后十日内办理了抵押登记就是卖方——这就是超级优先权，担保法解释还扩大了保留所有权的买卖、融资租赁方式出租等。

被执行人是个40岁左右的女人，做家具生意，家中有多间的门市。因资金周转不开，她将两间门市以150万元卖给了一对退休夫妇。

之后被执行人就把门市交给了这对夫妇，他们将门市出租，收取租金。但没有办理门市的过户手续。没过多久，被执行人想扩大经营，想去银行贷款，在贷款时因为提供的抵押物不够，被执行人便将已经卖出的这个两间门市，和其他房产一起抵押给了银行，贷款800万元。银行和这对夫妇都不知情。

贷款到期后，被执行人无力还款，银行先是起诉，法院判决被执行人还款，并且银行对这两间门市有优先受偿权。

执行法官现场勘验门市时，这对夫妇才知道，自己买的房子被被执行人拿去抵押贷款了。而且马上面临强制执行。于是提出执行异议，请求法院排除执行，同时起诉被执行人要求被执行人协助过户。但因为房子已经设定抵押，并且已有生效判决确权。这对夫妇的请求都没有得到支持。

申请执行人也就是银行银行要求法院依法执行拍卖房屋，这对夫妇本身是退休工人，好不容易攒了150万元买了这两间门市，租金也收了两年，本想着靠租金养老，所以对法院的拍卖十分抵触。门市的租期到期之后，租户知道法院在拍卖门市，也不在继续租用了。

最终法院还是启动拍卖了程序，拍卖这两间门市，因为存在争议，无人竞买而流拍。

#执行君说法# #法律小讲堂#

购买不动产后，出卖人如果不协助过户，买受人应该及时提起诉讼，要求过户，仍不协助的，申请执行后，法院会强制过户。

本案中的买受人，没有及时过户或者通过诉讼过户的，要求排除执行的，人民法院不会执行。本案中买受人，损失很大，即便通过解除合同，返还购买款，被执行人也没有履行能力了。

我是@执行君，专注强制执行，解决债务纠纷。

如何看待作为抵押物的土地、在建工程和物业的价值

在房地产项目融资中，常见的抵押资产有土地、在建工程和已建成物业。实务中应如何评判这些资产作为抵押物的价值？在需要取舍的时候，该如何挑选最合适的抵押资产？笔者认为，如果不考虑诸如位置、面积等因素，仅从资产处置的角度来看，这3种资产的价值排序应如图所示。

在房地产市场，土地（特别是无任何附着物的土地）属于稀缺资源，是各大地产商竞相追逐的目标，变现性最强。笔者之前承办过某大型开发商的项目融资，在贷款存续期间，实际控制人由于涉嫌行贿被刑事拘留，结果银行收紧贷款，企业资产被查封，信托计划面临严重的兑付危机。当时有不少开发商通过各种关系找到信托公司，要求收购抵押在信托公司名下的两块土地，最终信托公司与融资方协调，通过转让这两块抵押土地收回了融资。

已建成物业没有完工风险，且很多已经出租，有稳定现金流，也是不错的可变现资产。但是，一般情况下拿出来抵押的物业属于商办性质，且多为单一产权，交易金额过大，购买方一般局限于大型投资机构，而且对物业有诸多额外要求，所以在变现上存在很多不确定性，除非大幅度降低售价，而这又会导致物业持有人的强烈反弹。整体而言，其变现性要弱于土地。笔者曾经办过某项目，需要出售某沿海核心城市核心地段的一栋商办物业，结果谈了整整一年，接触了几十家有意向的机构，硬是没有卖出去。

在建工程的变现性最差，主要原因在于工程尚未完工，作为潜在接盘人的地产公司通常会面临以下难题：设计规划更改的可能性很小，只能沿用原来的设计方案；整个工程的报建程序由原开发商负责，政府关系也掌握在原开发商手中，如果在资产拍卖中强行接管，则可能面临后续工程无法继续下去的困境；拖欠的工程款及其他欠款不容易摸清；项目可能已经预售，具体的销售情况和销售回款难以确定等。所以，如果原开发商不倾力配合的话，很多地产公司一般不太愿意接盘在建工程。

湖南长沙，一女子晚上回到小区，发现自己停车位上的车不见了，她以为遭了贼，就赶紧询问物业，可没想到，自己的车竟然是被物业眼睁睁看着拖走的。从头到尾，物业都没有询问过她这个车主，也没有进行阻拦，就这样，放任陌生人将她的车给拖走了。

王女士自己的车，停在自己的车位上，在物业的眼皮子底下被拖走了，这是个什么情况？难道物业和贼是串通好的？

按照我们的认知，进出小区都是要刷卡的，陌生人是需要登记的，可是这个拖车的人，是如何堂而皇之地将王女士的车拖走的呢？通过小区监控显示，拖车的人进入小区后，就拿出工具，将王女士的车子连接上。

可是，整个过程持续了10多分钟，却没有任何人来询问或者阻止，王女士的车是录了系统的，在出小区时，物业也没有询问为什么会被拖走，就直接放行了。对此，物业又会作何解释呢？

记者陪同王女士找到了物业，物业却表示，他们当时查看了对方证件的，有车辆的行驶证，核实王女士的车是对方的，他们才放行的，这个情况又是咋回事？这反转有点太快，我都跟不上节奏了。

原来，有人欠了王女士钱，还不上就把车抵押给了她，但是王女士不知道的是，这辆车，是对方从车行租的，现在租期结束，车行就让人来把车拖走了。

最后，王女士决定把欠款人和物业一起起诉。

这件事中，物业有错吗？

《民法典》第942条规定：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

按照常理，物业肯定是有错的，但关键问题就是，这辆车并不属于王女士，她只是业主，而并非车主。这车产权在租车公司，就好比别人欠你钱，然后从租车公司租一辆车出来抵押给你，这车怎么绕都还是租车公司的，所有权并不是你租期到期人家来拿回自己的车，和你有关系的只有欠你钱的人，不关人家租车公司的事，物业没通知是失职但没违法。

在债务人租车到期之后，租赁公司采取措施强行委托他人将汽车控制，以实现担保物权并无不当。对于购得租赁车辆的车主，若明知车辆是租的，则不适用民法上的善意取得制度。

《担保法》第53条，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

租车公司作为车主，去开自己的车，要告知一个没租他们公司车，却违法扣押租车的人？别说不用跟这个业主说，就是租车人都不用告知，当你把车抵押给第三方的时候，租车人已经违约在先，租车公司完全可以实施紧急避险行为，收回车！

自己的车没行驶证就没所有权，抵押没拿到大本和行驶证就是别人给你开下而已，于理，小区保安不可能记得每个业主，而大多数人的理解就是车主约等于小区业主，得到车主的授权就是得到了业主的授权，物业查看行驶证和拖车资质已经尽到了足够的义务了。

于法，车是租赁公司的，车已经不在租期，租赁公司和这个业主没有任何的合同纠纷，租赁公司拖车合理合法，就算是警察来了肯定也是支持拖车的。

也提醒各位，在接受别人的抵押物时，一定核对清楚抵押物的所有权，避免不必要的麻烦。

#长沙头条#

出租车公司目的又不是要获得18w利益，何来不得当利。主动给了你后来租车朋友过来要钱咋办？等法庭判决了就不一样了，给得放心，无后顾之忧。

狡猾的人，善施锦囊妙计，就是惯用甜言蜜语，而甜言蜜语又悦耳动听，女人天真幼稚，却正合心意，由此自然受害其中，这种情况是大多数女人最容易犯的通病，女人总喜欢并乐见于骗子的花言巧语这一招术，自甘坠落，却不知道最后被美疯了

可不曾想，阿伟刚用没多久，这部车就被人拖走了。后来阿伟才得知，原来他借的这部宝马车，是阿杰通过以租代购的方式，从一租赁公司处购得的，现如今双方因发生合同纠纷，所以被租赁公司拖回处理。

目前，阿伟已通过报警的方式，将车上存放的身份证和驾驶证取回，但租赁公司已无法确认车上的18万元到底是归谁所有，拒不归还阿伟。（来源：第一帮帮团）

那么从法律的角度来说，阿伟想拿回18万元的诉求，合理么？