#北京头条#北京楼市：高层建筑哪些楼层最佳？
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公#众#号提问精选：
1、提问：京爷您好，我想问几个问题：1一个月之内望京或者顺义的房价还会涨吗？2.我现在有三个选择犹豫不决：第一个是花家地西里三区87年的70平正南正北不带客厅的三居室，480万。第二个是花家地西里三区95年的两居室没有客厅62平朝西南，450万。顺义花梨坎地铁站旁的空港吉祥花园1第三个是110平三室两厅两卫，500万。家庭人口结构是，祖孙三代四口人，孩子四岁。犹豫的是7-9年内出手，哪个升值或保值好一些，会不会贬值？
回答：你好，1、现在已经开始平稳趋近下行。2、花家地的逻辑在于小学还不错，板块也属于泛望京板块，所以升值性不用担心，空港吉祥花园板块还是比较受限的。如果考虑居住，空港吉祥花园可以看看；如果看重学校和升值，花家地西里也是可以考虑的。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
2、提问：京爷您好。麻烦问一下 马连洼的菊园竹园这几个园怎么样 买的话长期持有有没有价值。还有听说菊园小区地下埋有高压线。这对生活有影响吧。他们这几个园里面有商品房 有公房还有经适房 房屋什么属性和房屋质量没什么关系吧。想麻烦您问问想买小二室的。马连洼有什么好建议吗。谢谢您。
回答：你好，这几个园还是有一定的价值，可以重点考虑梅园，竹园也可以考虑，不过交通差了一些，兰园管理还是差点儿感觉。菊园小区地下埋有高压线，这个倒还好。房屋质量不会有太大的差距，不过物业有区别，对小区的维护效果不一样。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
3、提问：京爷你好，请问海珀云翡这个楼盘怎么样，值得购买吗，谢谢。
回答：楼盘问题不大，交通差一些。前段时间性价比低一些，因为价格高，现在降价的话有些价值。
4、提问：京爷您好，想咨询投资属性二套房的选择建议。
1.今年买的话总价只能买450以内，明年的话，总价可以增加至550。请问您建议什么时机购买？
2.如果都是85-90年的电梯小两居，明光北里，安贞里，光华里，这几个小区哪个升值空间更好？
多谢多谢！
回答：你好，1、当前，我认为不是好的投资时机，可以变观望，一般投资在市场平稳或者偏凉的时候进行，或者市场交易量刚起来的时候。现在略显尴尬。2、这些小区都没啥突出学区，都相对一般，不过明光北里在海淀，还是相对地段好点儿。具体看房源吧。可以查看星球资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》
5、提问：京爷您好，1100的预算，望京片区，主要考虑保值增值房租因素，求推荐小区，谢谢!
回答：你好，望京是比较火的板块，也是一个比较有意思的板块：各类层次的房子都有。从历史升值性角度来看，升值性最好的是次新，如果带点儿学校的小区则更好；其次是管理好点儿，2000年左右的老小区。很多人可能以为房产总价高，升值保值表现好，或者以为板块选对了，各类总价房产都表现好。这其实是有误解的！对于次新学区房，不同总价的房产，表现都不错；而对于2000左右的老小区，低总价的房产反而表现更好一些。这个也比较符合市场心理：次新品质大家都想要，所以各种总价都有人接，但对于老房子，大部分都是刚需为了上车用用，所以一居两居的低总价表现比较好。1100万，如果考虑升值保值，那尽量还是选择前者，也就是次新品质小区，哪怕是两居室都没问题。这里面比较推荐上京新航线、澳洲康都等。详见星球资料《北京板块选择顶级思维》
6、提问：京爷好，想咨询下总高31层的次顶层30层这样的楼层怎么样？可选择吗？会不会楼层太高，着火了云梯上不去的情况。小的最高住过26层，30层还没有挑战过。
回答：你好，我认为是可以选择的。现在新建商品房高层还是比较常见的，楼层高优缺点都有，优点自然是视野好，私密性、采光和通风都不错；缺点是，等电梯的时间可能会长一些，现在有些新建的商品房也有一些相对智能的电梯，会让高层电梯等待时间少一些。总体来看，还是可以选择的。一般来说31-32高层建筑，选择12-次顶层都是可以的。详见星球资料《楼层、朝向价格体系构建
#北京头条#北京楼市：如何买房，才能高枕无忧？
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷您好，我最近看了朝阳向军北里，核桃园北里小区，西城思源胡同28号院、核桃园、三庙街、南半截胡同26号院，烦请您帮忙从学区属性、居住体验和保值上分析各自优劣，谢谢
回答：您好，这些都是老小区，都有一些学区属性，所以升值性主要还是看学校吧。向军北里，地段还不错，大部分是呼小的学区房，学校在朝阳中上，不过放在西城就一般了，保值性没问题；核桃园北里，白小学区房，在朝阳属于第一梯队的学区房之一，学校不错，升值性较好；西城思源胡同28号院，对应康乐里小学，学校挺不错的，小区人群素质较高，升值性没问题，是个不错的选择；核桃园，对应北京小学广内分校，学校倒是不突出，不过也在进步；三庙街，对应康乐里小学，学校挺不错的，这个小区接送小孩方便，比较推荐；南半截胡同26号院，小区太小，活动空间受限，临街，有噪音，不是太推荐。总体我认为三庙街、核桃园北里之类的都可以选择，根据自己的情况来。
2、提问：京爷好，主要孩子教育一流二类以上，兼自住升值空间，入手朝阳芍药居北里还是海淀马连洼兰园，您给分析给点建议，谢谢
回答：您好，咱们从多个维度来说说这两个小区吧。
1、芍药居北里，小区比较大，里面什么房子都有。因为小区比较大，就比较杂乱，加上小区又老，管理一般，所以居住体验还是比较一般的。不过芍药居北里对应的人朝是朝阳非常不错的学校，属于第一梯队，初中拿到海淀，也不算差。所以，虽然小区一般，居住体验一般，但是学校不错，比较稀缺，升值性较好。
2、兰园，小区的优点是地段不错，靠近高薪产业，交通方便，小区低密度。不过楼龄也不新，管理一般，居住体验也不怎么样。在学校方面，这个小区对应的是东北旺中心小学，属于相对普通的学校。因为靠近高薪产业，交通方便，保值性是没问题的。
以上是我的看法，您根据自己的情况来选择。
3、提问：京爷好！昨天，税政司司长王建凡提出，将“积极稳妥推进房地产税立法和改革”引起热议。因疫情耽误的房产税又重新提上议程。您觉得这会影响到北京的房价吗？近期和远期房价会如何变化呢？感谢！
回答：哎，咋说呢，房产税未来肯定会出来，不过房产税不是为了降房价的。如果到时候出来，短期能让房价有波动。但是房产的金融属性会让其继续保值。当然，我希望大家能去购买稀缺房产，这样就能高枕无忧了。
4、提问：我在三环内有套老破小，考虑到最近几年升值状况不理想，想换房。换到哪个区域很头疼，1000w-1200w的预算吧。基本想法是品质次新。纯投资用，看中未来升值和租金收益。不知道您有什么推荐吗？
回答：熟悉京爷的粉丝们都知道，“稀缺性”是京爷的核心理念。稀缺性就是，大家都想要，需求非常旺盛。我认为有两种资产是非常稀缺的，而且不会受太多政策变化。第一种是次新品质+学区，小区是次新也是品质小区，这里面学区不用很好，但得有。比如亚运村的嘉铭桐城，清河橡树湾等。第二种是高薪产业+品质次新，这种有望京、上地西二旗、回龙观、朝青等区域的房产，租金高，而且升值性好。
5、提问：京爷您好，京户，sfsd，总价400w内的房子，sf200w内，刚需上车。和对象都在东直门上班，想一步到位，二次置换的成本较大，因此考虑学区属性和保值性。现在在纠结到底是买一个海淀的老破小还是去朝阳（或者别的区）买舒适点的房。想问您下海淀月季园如何？有其他的海淀的合适的学区属性房吗？朝阳的话有推荐的合适的学区属性房吗？谢谢您！
回答：您好，海淀和朝阳属于两种性质的教育板块。海淀教育自然很好，当然贫富差距过大。不过海淀有不错的校额到校，倒是不错的机会。而朝阳则是整体教育水平差一些，不过买了学区倒也比较稳能上。看你们看重什么了。海淀月季园，学校倒是比较一般。海淀还可以看看交大的学区房，相对便宜一些。朝阳可以看看花家地、白小的老学区房，学校在朝阳不错。
6、提问：京爷 华发颐园这个小区了解吗？ 这小区的商品房靠谱吗？感觉价位挺合适
回答：你好，这个小区的优缺点都比较明显，优点是地段交通尚可，楼龄新，里面环境也还ok, 缺点是周围界面差点儿、比较嘈杂，里面人员杂点儿、管理一般。总体看，小区可以买，保值可以，升值性不突出。
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