章哥，前一阶段看了些城六区的二手房，就我的500左右的预算来说，只能买老破小，因为可能要比较长期的持有，少则5-8年，多则以上，感觉到那时这房子不定又旧成啥样了，所以这心里就接受不了。最近又看了下外围的新房，以下是我的想法，请您帮忙参考一下：
1、亦庄橡树湾，纯商品房，位于马驹桥镇核心区、南六环边、里面。优点就是大国企开发的房质量和物业管理将来有保障，位置处于亦庄核心区和亦庄新城南区、西区、差不多这几处的中间点上；缺点是离核心城区太远、亦庄线的同济南路离那至少公交4站地、规划中的S6号线说是在小区旁边还不知道等到那年那月。小区的单价已经从年初的3.8万涨到4.4左右，周边的二手房小区最好的也只有4万不到，还有就是我没有通州资质，必须得以公司的名义买。
2、合生me悦，单价6.3左右，五环外旧忠桥东南角、德茂地铁口、旧宫板块。社区比较零散，社区较小。纯商品房、24年交房；对旧宫板块心里没底，销售吹嘘要划归亦庄什么的，也不知真假。
3、绿城沁园、纯商品房、社区较大尚未开盘、位于东南5环化工桥外。富力又一城东南角、贴近京津高速路北，据说单价6.5左右，底交房，绿城的品质怎么样，不了解绿城。还有觉得觉得那地方好像是死角，又一城多好的盘，现在才5.5万。
4、另外还看了，金盏乡东坝路的华越国际领尚、感觉价格是不是虚高了、7万多、交房的限竞房。虽然规划的前景看上去高大上，什么金盏自贸区、苏子经济、能不能发展区来还都不一定。
总之越看越迷糊、越看越犹豫。。。还请章哥指点迷津，谢谢
回答：
1.这我好像帮不上什么忙。我一般都是从投资角度分析，这些都是自住为主的，得凭个人喜好选择，和投资的关系不大。
2.简单说两句吧。海淀的橡树湾是非常好的，不仅是板块标杆，升值也相当不错，跑赢了大盘，比五环内学区房的升值好多了。但这前提是地段、地段，还是地段，其次才是小区的品质什么的。我不知道亦庄橡树湾的品质怎样，不点评。只能说周边的这些小区在之前的这些年里，升值都相对一般。
典型的像六环外的融科香雪兰溪，是联想在刚开发完望京橄榄城之后原班人马打造的。橄榄城相当的成功，升值甩出大盘几条街。但香雪兰溪就有些一般了，从当时到现在北京大盘涨到了3倍多，这里也就两倍多点儿。
橡树湾是否会走出独立行情我不敢说什么，希望如此吧。
3.合生me悦，挺好的，真挺好的，郊区小户型豪宅。怎么说呢，这价格都赶上南三环了，过去是老破小和远大新的比较，买哪个都行，无非就是距离的差距。但现在是老破小和远小新的差距，那就看自己的判断吧。
反正开发商一般都喜欢透支预期，把未来的钱一把都收过来才好呢。至于刚需买房之后是否能跟上大盘跟我们没关系，看将来的接盘人有多少，愿意出多少钱了。
4.绿城沁园，没去看过。现在的绿城和当年有所区别吧，毕竟换手如换刀。但换了老板也未必质量弱，毕竟是商品房，基本素质还是能保证的，怎么的也还是头部名企。
这你也看到又一城的价格不高了，为什么啊？我说几个和这里同时期同价格的楼盘吧，比较一下。管庄的北京新天地，立水桥的明天第一城，朝青的国美第一城，还有丰台的万年花城鸿业兴园什么的，不少呢。这些小区现在都是6万多，都是没落后于大盘的。至于升值更好的就不提了，超过大盘的也不少。
这和品质什么的无关，又一城完全不落后于这些小区，甚至比有的还强不少呢。但就是因为地段给耽误了，或许以后能赶上来，看规划吧。
5.华樾国际就不说了，限竞房，典型的自住型政策性住房。
总之吧，这都是自住合适的小区，凭个人喜好选，但最好别在其他方面期望值太高。北京的有钱人太多了，能挣到钱也说明有眼光会挣钱。他们都没什么慈善心肠，不会把又便宜又宜居还升值好的房子给别人留着。
仅供参考。
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章哥，目前我得情况是非京籍，有工作居住证，外地有房，在京应该贷款二套，媳妇长期在亦庄工作，未来8年内不会换工作，还算稳定，同时也想在这生两个孩子。我在顺义工作，后期有可能转回亦庄，总价在300万以内，一直在看马驹桥六环外的融科均庭和融科香雪兰溪，2居室的看过房，总价270左右，但是这个位置比较偏，学区等于没有，周围配套还不错，工作和生活还算方便，想问下您马驹桥这两个小区今年值得买吗？另外我也想考虑通州里面的房子，最近看了土桥华远铭悦园北区，这是一个限竟房，两居室总价300万。您觉得这个比马驹桥比怎么样呢？谢谢！
回答：
1、铭悦园不是限竞房，是限价房，当时应该是7500左右。限竞房是政策性房产，限价房是保障性的。
2、今年值得买吗？这不好回答，没标准。房子是用来住的，有需求就买吧。哪个买房人都想买在最好的时机，但时机永远是以前。北京这从都涨了半年多了，再问这些都没什么意义了，我总不能说去年更值得买吧。
不过马驹桥和土桥好得多，应该还没轮到呢，顶多是刚刚开始。还是这句话，有需求就买，没需求就继续等着，房住不炒。
3、或者说这看买房的主要需求了，融科的和这铭悦园限竞房都是自住用房，价格相对低，自住合适。相对的升值也慢，投资保值什么的一般。两个小区也不好相比，一边是商品房，一边是保障房。从投资角度讲当然首选商品房，保障房基本就是纯自住，本来就是政府推出打压房价的，更没什么投资性。
不过融科的也一般，当年从望京开发橄榄城大获成功之后就开发了马驹桥，号称是再打造一个望京。但没成功，香雪兰溪和钧廷无论用哪个时期的价格算，都落后于大盘。不光是这里，旁边珠江合生的也都差不多，升值都一般。以后或许会好吧，希望能补回来。
4、这还是凭个人喜好选择吧，都是自住型住房，而我一般只能从投资角度分析。仅供参考。
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