今年“金九银十”,广州新房成交量不断刷新,二手房市场表现如何?
来自广州中原研究发展部的监控数据显示,10月广州二手住宅成交量(自助网签+中介网签)为10700宗,环比9月直降24.1%,但同比大涨39.2%,市场活跃度仍在。
价格方面,本月二手住宅网签均价为28690元/平,环比上月基本持平。
广州中原研究发展部认为,10月广州二手住宅市场受“缺货+一手分流+国庆假期”等多重影响下,直接导致二手成交下滑。但进入11月后,市面上笋盘有望及时补充,而一手供应可能不及10月猛烈,一手分流问题将有所好转。预计11月份大市成交(自助网签+中介网签)或在11000宗水平以上,价格将保持维稳状态。
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这三大原因导致二手房成交直降超2成
广州楼市成交今年下半年以来一直在高位,为何10月突然下降?广州中原研究发展部认为,这主要是有以下几方面原因:一是今年中秋节与国庆重叠的关系,买家外出游玩、返乡情况尤为明显,直接导致本月新增客户数量、上门看房客数量锐减;
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二是新房“抢食”,严重分流二手客户。10月开发商明显加快推货步伐,加大促销力度,多个全新盘面世,部分项目甚至出现一二手价格倒挂现象,导致不少原本打算置业二手的买家移情新房;
三是楼市向好业主心态强硬,笋盘源稀缺。10月二手房议价空间收窄,加上经历7、8、9月盘源高速去化后,不少需求活跃板块面临“没房卖”的尴尬局面,从而导致不少购房客户入市热情不高,成交下滑。
海珠反超天河,成为广州二手成交最旺区域
从各区成交情况来看,10月大部分区域成交有不同程度的下滑,其中,增城、天河、南沙三区表现相对明显。本月分别成交(不含自助网签)271宗、470宗、94宗,环比分别下降30.5%、28.2%、23.6%。
值得注意的是,10月海珠成交反超天河,成交霸占榜首位置。本月海珠共成交(不含自助网签)486宗,环比也下跌21.9%。
此外,本月从化区二手市场逆市而上,成交不降反升。本月共成交(不含自助网签)389宗,环比微涨0.5%。
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具体来看,各个热点区域表现如何?
天河区:珠江新城二手房报价直升5%
10月天河二手网签宗数(不含自助网签)为470宗,环比下降28.2%。数据显示,10月天河区天河北板块成交活跃度较高,支撑起区域大部分成交。其中以远东大厦、侨林苑两盘表现相对活跃,10月成交均价分别为65169元/平、73081元/平。
而珠江新城板块经历7、8、9月二手盘源的高速去化后,业主对后市信心明显增强,并开始出现惜售行为,选择看清后市才决定放盘,直接导致市面上优质盘源未能及时补充,客户配盘出现一定困难。另外,在这样的情况下,不少业主开始纷纷上调楼盘报价,珠江新城板块整体价格较上季度增加5%左右。比如中海花城湾项目,6月份项目二手报价在10-11万元/平左右,而目前整体报价去到12万元/平左右。因此,板块在“盘少,报价提高”的情况下,二手成交略有受阻,活跃度不及8、9月份。
越秀区:盘源稀缺,东风东板块报价微升
据监测,10月北京路板块、东风东板块成交表现相对活跃,市场需求旺。其中,北京路板块主力贡献盘源为东湖新村等,其成交均价为46268元/㎡。
另外,目前东风东板块出现“供不应求”的情况,市面上优质盘源相对稀缺,客户入市热情颇高。其中,东风东板块中原成交占比甚至提升至59.4%,环比净增20.7%。而在目前“盘少”的情况下,不少业主趁机提高报价,但整体幅度不会太高,约总价的2-3%左右。广州中原研究发展部认为,本月东风东板块整体活跃度高主要原因在于:作为老牌教育资源板块,不少学位需求的购房客户的首选对象。另外,由于放款、过户、装修等时间因素影响,不少有客户会选择在年底购房,以确保明年子女能够顺利入学,以至于本月板块需求出现明显增加。二、7、8月市场需求大热,盘源去化速度快,加上业主对后市信心强,不少业主转为观望态度,选择看清后市再确定报价。
海珠区:区域一手缺货严重,二手网签稳步上扬
10月份,海珠区二手住宅网签宗数为486宗,环比上月下滑21.9%,二手住宅网签均价为39405元/平。但据监测,海珠区二手住宅网签占比反而出现逐步上升的趋势,10-11月,成交占比仅仅维持在11.7%-12.3%左右的低位水平。而进入以来,成交占比已经逐步上升,截至10月,海珠区网签占比已达16.5%,同比大增4.2%,较1月年初占比净增4.3%。
广州中原研究发展部认为,海珠区网签占比能保持稳步上升主要原因在于:一是区域一手缺货相当严重,除金碧花园少量供应外,区域其它一手项目基本处于零供应状态,而竞争对手广钢新城亦没出现大规模的推货活动,导致区域二手置业客户并没受到一手分流的影响,整体市场需求较旺。二是区域生活配套完善度高,交通网络发达,且优质小区盘源楼龄、价格较天河、越秀有一定优势。从而导致不少改善型客户更愿意成交海珠房源。三、大市成交旺,区域置换需求增加。在目前成交周期缩短的情况下,卖一买一的购房客户能够快速出手手上的旧房源,以置优质改善盘源,促使海珠整体成交活跃度上升。
荔湾区:小区房源“抢手”,成交占比回升
10月,荔湾区阳光家缘二手住宅网签宗数(不含自助网签)为211宗,环比下降6.6%。根据中原成交数据显示,10月荔湾区康王路板块因价格较为低洼,本月成交均价在42972元/㎡左右,整体市场成交较为活跃,成交较为活跃的楼盘主要为恒宝华庭,本月成交均价分别为51673元/㎡。
另外,数据显示,10月荔湾区小区房源成交占比出现明显回升。其中本月小区房源成交占比为62.5%,环比净增7.5%。据了解,本月荔湾区客户以置换客户居多。由于目前市场需求活跃,成交周期较一、二季度短,促使旧物业已经快速出售,手上资金充足以置换大户型房源。加上小区盘价格相对“好倾”,客户入市速度较散盘快,从而直接导致本月小区盘成交占比出现明显上扬的情况。
白云区:一手供应爆发+业主叫价强硬,市场需求下滑
10月份,白云区二手住宅网签宗数(不含自助网签)为310宗,环比下降18.8%。白云区罗冲围板块需求相对稳定,10月罗冲围板块中原成交均价为29917元/㎡。在罗冲围板块中,富力桃园成交最为活跃,本月中原成交价均为33938元/㎡。由于8号线延长线的建设利好影响,加上入市门槛低,板块套均总价仅230万元/套左右,片区整体需求持续高度活跃。
另外,10月白云区一手供应“爆发”,多个市场热盘(中铁诺德·阅泷、保利珑玥公馆、时代龙湖云来、龙光玖誉府、龙湖招商·天鉅等)出现加推、开盘动作,且促销力度亦有所加大,直接导致二手客户分流。加上如机场路、白云大道等刚需活跃板块业主叫价相对强硬,整体议价空间较窄,基本在3%以内,促使客户入市热情不高,市场整体二手需求出现明显回落。
番禺区:洛溪业主“惜售”,二手需求不及8、9月
10月,番禺区阳光家缘中介网签量(不含自助网签)为388宗,环比下降21.6%。番禺区钟村板块整体成交量基本稳定。10月,钟村板块成交均价在28106元/平,其主力贡献楼盘以祈福新村、祈福缤纷汇为主,本月成交均价为26366元/平、40067元/平,属于购房客的优质选择项目。
而华南板块受一手分流相对严重,不少二手客源转移至一手项目。主要由于本月万博商圈推出全新盘越秀和樾府,该项目整体性价比较高,与周边形成一二手价格倒挂现象。目前越秀和樾府在售均价在4.4万元/平起,而周边的万科欧泊均价已达4.3-4.5万元/平、雅居乐剑桥郡均价在3.5-4.1万元/平左右。加上其优质的区位条件,不少二手客户选择该项目,导致10月华南板块整体需求有所下滑。
需要指出的是,10月洛溪板块不少业主出现“惜售”行为,导致目前可售盘源略显“稀缺”,整体报价亦较前段时间略有上调,甚至出现反价现象。在这样的背景下,板块整体成交周期有所拉长,客户接受意愿偏低,入市热情下降,部分购房客户转为观望态度,不少盘源处于僵持状态。
南都记者 黄露
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