编译自buyingbusinesstravel
或许你还没注意到，服务式公寓行业正在人们不知不觉间发生着巨变。
传统型酒店和其他住宿选择之间的界限正日益模糊。大型服务式公寓运营商都在促进自身产品组合的多元化，将自己重新定位为全住宿供应商。与此同时，这些运营商还推出了自己的预订网站，以应对线上旅游代理商带来的威胁。
我们生活的方式往往会决定我们工作的方式。到2050年，全球68%的人口都将属于城市居民。目前已有越来越多的家庭和职业人士选择共享住房。全球服务式公寓的供应量也在急剧上升。据《/全球服务式公寓行业报告》显示，目前全球共有102万套服务式公寓，分布于1.3万多座城市。至间，服务式公寓的供应量增长率为23.7%。这表明住宿公寓已成为一种流行的生活方式。
共享住房和共享工作空间正在决定着住宿供应商设计产品的方式。现代的工作场所可随时在家、办公室或咖啡馆之间切换。因此，供应商也在设法满足这种多元化的需求。其推出的解决方案呈现出大量不同的住宿选择。一些人可能会将此类住宿称作“另类酒店”，而不是服务式公寓。
采纳与利用
目前英国有过半企业的员工出差时都入住服务式公寓。有40%的企业将20%的住宿预算分配给了长租住宿。
虽然企业界采纳服务式公寓的步伐看似不紧不慢，但是，据“商务旅行展”的研究结果显示，有29%的差旅买家加大了服务式公寓的使用量。服务式公寓是过去12个月里唯一预订量有增长的一个住宿类别。
服务式公寓传统的客源市场包括银行业、金融业与科技业，但目前格局正在发生改变。服务式公寓供应商Cheval Residences董事George Westwell对此表示，“各企业采取了更宽松的方式，让员工在调任期间能够更灵活地选择临时住处。并且我们还欢迎住客的配偶一同入住，也不拒绝宠物。有一些跨国企业的首席高管在我们公寓的住宿可长达一年多，因为他们不想花钱购房。短期住客的构成则要复杂得多。我们看到有越来越多初创企业都在项目筹备期间让员工入住服务式公寓。”
公寓行业所有领域都在转变，设计、公共区域和便利设施等无一不在发生着变化。社交媒体上掀起的这股共享风，促使供应商们在设计新公寓和翻新公寓时将公共空间置于核心位置。其中的典范之一便是位于伦敦中心的The Collective。这家公司将服务式公寓和共享居住空间集于了一体。
Rebecca Hollants Van Loocke是国际知名服务式公寓品牌辉盛国际（Frasers Hospitality）欧洲与中东地区首席营运官。她认为服务式公寓行业的模式正在转变。“公寓结构越来越紧凑，因为投资人希望每平米都能够带来最大的投资回报。同时也因为我们采用了更巧妙的设计，让住客在较小的空间便能够有住宿大型公寓的体验。”
服务式公寓对于物业投资人的诱惑力，也影响着公共区域的发展，因为此类区域让开发商能够通过咖啡馆和酒吧实现收益最大化。例如：酒店公寓供应商Staycity较小的单元楼就有出售冷热饮、小吃和早餐的咖啡馆，并且还有一个较宽敞的客人休息室，设有多个座椅区和各种不同的照明设备。
当然，房间越小，成本也就越低。服务式公寓供应商The Apartment Service的Charlie McCrow就指出，“小房间也能让人有空间宽敞的感觉，虽然很大程度上只是错觉。如今的住客都能够通过自己的电子设备屏幕在宽广的虚拟世界工作或玩乐，因此房间小带来的局促感也就不那么明显。他们并不会有空间受限的感觉，因为都在数字世界里工作。”
Oakwood酒店公寓欧洲、中东和非洲区董事总经理Ken Moore，也表示服务式公寓内的便利设施正在改变。“住客希望服务式公寓能够提供标准化便利设施，例如：门房服务、装备齐全的厨房、室内洗衣机和烘干机、Wifi、带平面屏电视和有线电视的现代化娱乐系统、健身中心等。如果空间允许，还希望能够有游泳池。”
未来，入住服务式公寓的客人还可期待不一样的住客体验。Hollants Van Loocke对此表示，“线上办理入住手续将像乘坐航班那样成为常态。住客将能够在抵达前就选择房间、收到发票和在线上支付。”
这样的趋势已彻底改变了人们对服务式公寓的印象，因为企业界能够越来越轻松地使用此类住宿。BridgeStreet公寓首席执行官Sean Worker表示服务式公寓的理念正在发生变化。“如今的服务式公寓已不再是毫无新意、可靠而乏味的企业环境，更准确地说应该属于另类住宿。公共区域已转变为休闲随意的工作环境。随之而来的演变，已使得服务式公寓成为了差旅人员个人度假旅行时的选择。而这正是我们希望看到的。”
价值定位
自上世纪80年代初服务式公寓理念横扫大西洋以来，此类住宿的定位便是“第二个家”。然而，企业差旅经理和调任负责人日益看重差旅总费用。那么，服务式公寓对于企业和差旅人员的价值定位又何在？
服务式公寓相对酒店而言的成本效益是巨大的。但是，正如服务式公寓与企业差旅住宿供应商SilverDoor的Caroline Saunders所说，“消费者预订住宿时，一般会考虑行程的总费用。许多企业目前都看重预订怎样的住宿才能降低总成本。”
Oakwood的Moore也表示令人愉悦的环境是服务式公寓的一大卖点，但“企业必需考虑调任员工和出差员工在外住宿的整体成本，同时还要考虑差旅人员在怎样的住宿环境下才能快速适应。”
服务式公寓与酒店不同，其通常靠近工作地点。这样既节省时间，也节约金钱，有利于员工实现最大效率。“团队成员就住在隔壁，大家能够在一个社区型环境内便捷地交流。并且服务式公寓价格也稳定，不会像酒店那样时高时低，尤其是高峰期，”Moore对此说道。
BridgeStreet则认为“第二个家”的定位仍然成立。“只是因为商旅人员更懂行了。年轻的差旅人员希望获得地道的体验。这样的体验能够提升士气，提升员工效率。差旅经理们也喜欢服务式公寓，因为此类住宿空间更优越，而成本却更低。多数情况下服务式公寓的费用要低30%。”
供应链演变
Oakwood的Moore认为行业正在见证“酒店年度‘征求建议’流程标准的进化性颠覆。而这一流程向来便是大量企业差旅项目的组成部分。将服务式公寓纳入差旅项目，不只意味着供应链再添了一个新选择，还代表着思维的转变。而这样的转变需要采用完全不同的技术、交易参数，并要求住客有不同于往日的预期。”
“一些企业的差旅项目比员工流动业务部门的住房项目更成熟、更发达。此类企业需要由专业的合作伙伴为其提供建议，”Moore说。
目前英国有过半企业都通过SilverDoor和The Apartment Service等差旅管理公司或专业代理商预订服务式公寓。因此，供应链显然正在日趋成熟。不过，代理商也必须对自己的预订技术进行投资。曾经，运营商租出自己的住宿单元后便对自己的库存失去了掌控力。而目前其掌控着自己旗下的品牌和库存。因此，供应链已更加专业化，具备更广泛的业务覆盖面。
“透明化至关重要，” The Apartment Service的McCrow说，“混合经营（运营商同时担当其他运营商的代理商）的时代已一去不复返，因为品牌都掌控着自己的库存。”然而，一些差旅管理公司仍然停留在服务式公寓管理的初级阶段。”
各企业都希望能够预订长期住宿。差旅管理公司也已认识到帮助企业预订此类住宿的商业效益。“服务式公寓代理商之所以更加高明，关键在于其具备专业的知识，且能够更快响应，” Cheval Residences的Westwell表示，“与此同时，还有一些规模较小、但更具定制性质的代理商在提供极个体化的服务。我们作为运营商，必须与所有类型的运营商接触。”
让消费者真正得到自己想要的，而不是有什么就得到什么，这项挑战促使服务式公寓运营商将线上旅游代理商也纳入了自己的阵列。BridgeStreet通过自己的“六种住宿方式”产品，将各种不同产品和供应商集合于同一个平台上。该公司的Worker对此表示，“任何一家运营商，要针对全球所有客户的需求都提供充分可行的解决方案，都是不现实的。重点在于要有经过严格审核的、无缝顺畅且有保障的网络和体验。整个行业需要的是一个公平竞争的环境。在这样的环境下，供应商可轻松上传自己的公寓。企业则能够轻松预订。‘六种住宿方式’产品为全球供应商获取竞争优势铺平了道路。”
同样，SilverDoor推出了OrbiRelo线上预订平台，目标指向全球的员工流动行业。该平台诞生于SilverDoor的Orbi系统。用户可在这个系统即时线上预订全球各地的公寓。OrbiRelo平台则专门满足企业员工流动管理部门的需求。
新兴品牌
展望未来，长住领域会否在短期内出现整合，业内对此持有各种不同的观点。过去18个月里，行业出现了两项大型并购。其中Oakwood于被Mapletree Investments收购；Brookfield耗资4.3亿英镑收购SACO一事则于去年得到证实。，有消息称房地产租赁商ZSL Capital计划在前对服务式公寓投资1亿多英镑。这进一步表明投资人都相信服务式公寓行业存在巨大机遇。
Cheval的Westwell认为行业短期内便会出现整合。“一些大品牌已表示希望扩大业务覆盖面，而唯一可行的方式便是收购其他品牌。我认为大型运营商和小型运营商之间在量上的差距还将进一步拉大。而市场上中型运营商数量则将日渐稀少。这将令服务式公寓相对酒店来说更具竞争力，因为有更高的转化率和更强的盈利能力。”
那么，随着微公寓和新兴概念的扩散，我们是否应将服务式公寓视为酒店的替代品？“不，” The Apartment Service的McCrow说，“因为这种长住产品多数都属于大型连锁酒店旗下运营的某种类型的酒店。服务式公寓真正的不同点在于配备有公共休息室、装备完善的厨房且不在市中心地段内。”
然而，Oakwood的Moore认为服务式公寓的定义已然松散化。“服务式公寓迎合了商旅人士的需求，提供了一个能够体现此类人士生活方式的空间。此类公寓让调任和出差的旅客能够无压力地过渡，由此更轻松地适应新环境。”
服务式公寓行业的一大挑战，是人们因为其种类纷繁复杂而缺乏对此产品的了解。要通过所有渠道以统一的方式传递服务式公寓所体现出的差异性，是很难的，长住产品尤其如此。
目前服务式公寓的演变正如火如荼。但是，服务式公寓运营商雅诗阁（The Ascott）英国区总经理Billy Hughes指出，“服务式公寓供应商协会仍需做大量的工作，以求对不同的住宿进行分类，这样才能更明确，才能让人们更深入地了解。”SilverDoor的Saunders认为必需进一步透明化。“运营商品牌和代理商之间的关系是明确的。预订人员通常也了解这个市场。但住客本身在这方面是脱节的。”显然，服务式公寓行业的目标仍将更加远大，那便是让差旅买家、代理商以及住客都感受到更多的亲和力。
买家的观点
Jan Jacobsen是美国国际集团（AIG）的全球住宿经理，曾在“服务式公寓大奖赛”中获得“年度服务式公寓买家”称号。
“AIG开发了一项工具，按公寓类型、住宿时长对不同目的地的酒店和服务式公寓进行比价。例如：在纽约住宿四晚服务式公寓的价格会比酒店便宜37%。同样的日期，在伦敦住宿四晚单间服务式公寓，比酒店便宜26%，若住宿一室一厅的公寓，则比酒店便宜22%。我们在集团内部大力进行宣传，推动大家使用服务式公寓。我们的差旅人员喜欢这样的住宿，因为既宽敞又具备灵活性。但有一部分员工表示空间太大让人感觉孤独！采纳服务式公寓，不只是一种极看重成本控制的做法，还能够提升差旅人员的满意度。我们的目标是让服务式公寓和公寓式酒店在集团的住宿总使用量中占比达到40%。
“服务式公寓要么日益复杂，要么就是太过平庸，无法让任何人满意。好的服务式公寓就要达到酒店的标准，要解决一切问题，所配备的厨房和浴室也要是高规格的。家具要和旅客家中的一样好，因为旅客都是按自己的家居环境来设定预期的。采购已不再是难事。不断有全新的企业加入市场，且都对企业采购流程有必要的了解。让人失望的是一些大型连锁酒店的系统并不具备同样的灵活性。要知道，没有人打算花钱建一个‘换乘站’——让人人与其联系并实质上向服务式公寓全球分销系统购买。”
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