原创：Herbiewu1周前
房地产牛市，经历了两种完全不同的发展逻辑。
08年金融危机前的，土地价格的差异不大，优秀的房地产企业，大多以产品为导向，以项目利润率为中心，涌现了中海、金地、绿城等为人熟悉的知名开发企业。那时，各地都有一些高品质的楼盘，比如深圳的水榭花都、未来海岸等，开发商口碑都不错，但这些企业后来都没有太大的发展，渐渐淡出视野，其原因是他们没有理解之后，中国房地产行业经营的另一个逻辑：高杠杆、高周转。
房地产行业进入白银时代后，土地拍卖价格越来越高，项目的利润率越来越低，许多胆小的房企根本不敢举牌。但总有一些企业，在考虑房价上涨预期后，只要测算项目还有5%的利润率就敢举牌，不是因为他们胆大，而是他们洞悉了中国房地产开发经营高杠杆和高周转的内在逻辑。
先说高周转。一单生意，如果历时两年，利润率10%，年化收益率才5%，你可能觉得贷款利息都不够，不值得去做。但如果一年就完成，还是勉强可以接受的；如果半年就可以做完，一年做两单，年化收益率就是20%，相当有吸引力！这个“年化收益率”也叫内部收益率IRR，这来，优秀的房企都考核IRR，那些还在考核项目利润率的房企便渐渐地退出了舞台，因为单算项目利润率，根本不支持拿地，拿不到地，业务自然就萎缩了。万科最早提出拿地9个月开盘，后来碧桂园、恒大、融创不断刷新最短时间开盘纪录：8个月、7个月、6个月、5个月……
再看“高杠杆”。中国商品房预售制度，使房地产开发自带杠杆。售价1万元/平米，可售面积10万平方米的项目，货值10亿元。可能只需投入3亿元土地款加1亿元的工程进度款，第六个月实现开盘，第八个月可能就收回了6个亿，这六个亿又可以再去拿同样大小的两块地，再过8个月就可以再去四块地……只需要4亿元的原始资金，一生二、二生四、四生八……无限膨胀。所以，我们看到了年销售额超过5000亿元的宇宙第一房企。我们前面看到，通过“高周转”，比别人的开发速度提高一倍，年化投资收益率就比别人高一倍。这里我们又看到了“高杠杆”，如果你在高周转的基础上杠杆又比别人高一倍，你的自有资金年化收益率就比别人高4倍。别人一年赚5%，你一年的资金回报率就是20%。尝到甜头的开发商并不满足预售制度带来的“无息杠杆”，他们还通过银行、信托等各种无所不用其极的手段加杠杆，只要内部收益率IRR大于贷款利率的贷款都可以借。所以我们看到，有的开发商借到利息12%的资金，还直呼“便宜”。
“高杠杆、高周转”模式下，碧桂园、恒大们野蛮生长，动辄几千亿元的土地储备，一年的新增供货就接近一万亿。当然，这种模式的成功，还得益于中国快速的城镇化，房地产市场迅速膨胀到15万亿规模，快速的去化速度保证了“高杠杆、高周转”模式创造奇迹。
随着城镇化进程的放缓，楼市高增长的盛宴就要结束了，一年销售15万亿的规模可能是行业的天花板。但是，穿上红舞鞋的房地产头部企业根本停不下高周转的速度，唯快不破的武功令他们在行业竞争中所向披靡。既然总的规模不再增加，头部企业却依然要保持超过30%的年增长率，顺理成章的逻辑就是中小房企的倒闭，并购潮持续。相比于公开拍地半年内必须付清地价款，大房企收购项目可以以更长的周期分期支付地价款，相当于又加了一道杠杆，头部企业通过吞噬对手的土地和对手的市场继续野蛮成长，行业集中度将令人惊叹地提高，直到小鱼的数量不足以大鱼果腹。当然，如果房产税出台或预售制度终止，也可能令这一过程戛然而止。
如果觉得《房地产进入吞噬同类果腹时代》对你有帮助，请点赞、收藏，并留下你的观点哦！
