大宝东城普小二年级（不是牛娃但是个学习料），二宝26年入学。父母东城上班，原计划卖东城小两居后去德胜买落户房、附近海淀买大三居，但周边海淀目标房源价格飞涨，已超购买力。购房款是工薪收入血汗钱，不想做接盘侠，从房产保值增值角度看，兼顾学区和交通，目前预算1500万左右，求推荐方案。
1.今年先买德胜落户一居，大宝转学，周边租房，26年后卖房再买改善房；
2.直接去海淀买大三居，求推荐小区；
3.直接去西城买大三居，求推荐小区。
4.其他推荐方案。
主要顾虑点：1.现在买德胜，入学高峰期后房价可能下跌；2.改善三居过三年房源可能变多，价格下行；3.有种说法是北京房价上涨周期已近尾声。如果未来几年预期下行，我们可以租房等几年。
回答：
1.二年级，26年入学。现在到2024年肯定都是高峰期，学区房价格都高。2025年后入学儿童减少，2026就是肯定的低谷期了。所以现在买的话只能说主要为了转学，但保值增值说不好，看到时候的供需关系了。
另外德胜能转学吗？我印象中去年教委既挺明确的说德胜不接收转学生了，没学位，来了的也向其他学区调剂。这确认一下吧，德胜的学位大概率是非常紧张的。
2.海淀，转学更说不好啊，号称全区派位。不敢推荐，可能靠谱儿的只有万柳三小学区，前年的印象中没调剂都收了，那就是学位足。但这也只能说明当时学位足，学区内的都安排了，之后是否又加学生了不知道，也得问清楚是否接收。1600在万柳买大三居不容易，两居正常。碧水云天、光大水墨应该都差不多能买到。
3.西城大三居，1600，北城只有新街口。南城广外最多，然后陶白，广内。但这和德胜又差的多了点儿吧，怎么考虑的？这不用推荐，在南城不难买到。
4.这考虑的挺全面了，就是这情况。不太可能做到十全十美，就是看取舍了。为了孩子上学那就得冒点儿房子上的风险，现在买学区房的家长都一样，高峰期之后的走势不敢预测。
过三年不是三居房源变多，而是整个学区房的房源有可能变多。明年光京籍孩子就17万，2026年才10万。减去持有的，全北京至少每年多出万套房源。是否下行看到时候的供需关系，说不好。
已近尾声，不知道，说不好。这么多年哪天都有唱空的也有唱多的，我也说不好听谁的。看自己的判断吧。
5.反正要是我的话就先问问德胜是否接收，如果收的话就考虑占坑儿房。就算将来走低也不会有太大损失，为了孩子只能冒点儿险。不接收的话再说其他学区，海淀和西城也得分清楚，东西海的教育模式到现在为止还不太一样，不好放一块儿比。仅供参考。
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