提前还贷会影响征信吗?接盘侠预约爆了!
银行慌忙开会讨论……
这波“提前还贷潮”太恐怖了!
自从房贷利率降至3.8%最低水平线之后,有人快跑进场,也有人泪洒太湖。
从去年年末,到今年年初,选择提前还款的买房人越来越多,一度登上了微博热搜!年三十“提前还贷到底能省多少钱?”的话题,在网络上引起激烈讨论。
毕竟该消息曝出后,还没买房的人,喜大普奔;早些年上车的人,执手相看泪眼。
因为降的全是增量房贷利率。至于存量房?靠边站岗吧!
像前些年扛着高利率5.25%这种上车的大冤种,只能苦往肚里咽!
不少同病相怜的小伙伴,一边流下贫穷的泪水,一边热议,存量房贷利率还能降吗?高位站岗的人有何止损的办法?
‼️讨论这个问题之前,先来做一个科普:房贷利率的构成。
房贷利率=LPR+政策加点/减点+银行加点/减点。
①目前LPR为4.3%,先别管LPR是啥,记住这个数字就行。
②政策加点/减点:之前福州首套房可以额外减20个基点即4.3%-20BP=4.1%。而眼下首套新房可减50个基点,也就是降到了3.8%。
③银行加点/减点,由银行自主决定。目前很多人贷款利率比较高,就是因为前几年买房时,银行额外加点多。现在市场疲软了,加点都是0。
举个简单的例子:
福州首套房贷利率3.8%=LPR4.3%-50BP(政策减点)+0(银行选择不加点)。
其中,LPR是浮动的,对于大部分购房者,贷款合同在每年1月1日更新一次。相反,政策加点/减点、银行加点/减点,则是买定离手,不再变动。
‼️比如,小明买首套房时房贷利率是4.7%,LPR降了0.35%,那么他的房贷利率就降至4.35%。
这次贷款利率又降了,下限调至LPR-50BP。但小明就没必要跟着high了——
因为是政策的额外减点和LPR无关,存量房贷利率依然是4.35%,而不是最新的3.8%。
简单总结:如果你已经买了房,今后你的房贷利率,只跟着LPR变动,LPR降了你的房贷利率就会降,反之亦然。
所以,福州这波房贷利率下降,仅适用于新买首套房的客户。
回过头看,以来,不少购房者遭受了无缝接力式的暴击:
房子买了,降价潮来了!紧接着,又在降价潮中,迎来减配潮!
终于盼来了房贷利率下降潮,结果等了个寂寞,和存量房根本没啥关系。
特别是前几年的买房人,站在5+%的利率山顶,伤口上撒满了老干妈。再对比如今3.8的房贷利率,简直就是银行的招财猫有没有?
因此,很多人发出灵魂之问:“为啥不降存量贷款?”“有没有可能对存量房贷利率打折?”
‼️降幅如此明显,很多高位入手福州购房者坐不住了,开始谋划降利率。
甚至在某平台上,还有不少人建议存量房贷利率下调。
目前主流的降利率方法,无非是商转公、对敲、提前还房贷等。
以上三种降利率的方法,各有借鉴意义。
最靠谱的是“商转公”,然而条条框框不少,没有公积金的只能望而兴叹。
“对敲”有风险,就是亲属、朋友之间的买卖,相当于洗了一遍房贷,有特定条件,操作也较为复杂。
这当中,操作可行性最大的还是“提前还房贷”,但充分必要条件是,有钱还。
更为扎心的是,这些都是理论派,无论选择何种操作,其前提可能都需要大量的资金。
对于普通刚需购房者而言,并不适用,光是承担每月月供已是捉襟见肘,实在是无能为力降利率。
该站岗的人,还是高位站岗。
但是,提前还贷,现如今,从一件很简单的事情,变难了!
对此,不少福州网友也表示申请提前还贷实在太难了!银行排队已到4月初,而且后续还有可能关闭提前还贷。
某网友去年11月申请,直到今年1月份才办好,而且还是电话投诉后优先办理的结果。
目前市面上的提前还款主要两种方式:提前全部还款、提前部分还款。
第一种,提前全部还款就是一次还清所有的贷款,等于说原本应该交的利息就全免,不过对于已交的利息就要不回来了。
第二种,提前部分还款。这里又可以分为两种情况:1. 月供保持不变,缩短还款年限;2. 保持还款年限,降低月供。
那如果想提前还贷,该如何选择还款方式?
首先要注意!假如你的房贷年限已经还了一半,那就没有必要跟风提前还贷了,因为你的利息已经基本还完了,是否提前还贷,都是差不多的。
假如你的公积金基本上可以覆盖月供,不要犹豫,闭眼选缩短年限。
假如你是组合贷或者纯商贷,觉得月供压力太大了,受不了,那就选减少月供。
降低家庭杠杆率,是当下更理性的选择,可以考虑提前还房贷。
同时更要保证手里的现金流去应对未来的不确定性比如失业、健康等问题,可以考虑先提前还一部分,而不是一次性还完。注意资产均衡,不要把鸡蛋放在同一个篮子里。
最后,万一年底房贷利息又降了怎么办?那么今年年初买的这批人,是不是又站在山岗上?
提前还房贷这件事非常容易看啊,我逻辑理解力强,我梳理一下:
一:我国存量房贷70%以上都是高利率房贷(精准是73%左右)
二:以贷款100万元来算,月供差额是1000元以上。(就是新的低利率房贷,基本每月月供比高利率房贷少1000元以上,极值是1400元左右)
三:虽然LPR总是变化,但关键是上调基点和下调基点伴随整个房贷过程
另外:银行降低存量房贷利率很难,即使降低也会降低幅度很小,(以每百万房贷举例,降低的利率可能只影响月供小几百元甚至更小,比如一百元左右,总之影响很小)
银行是这样说的:因为房贷利率是个性化设计,根据每个人的征信而定,如果下调利率会是一个浩大工程。(当然我觉得这很扯淡,我相信银行的能力肯定足以下调,比如干脆每个存量房贷利率都下调,或者资质分档,各自都下调,有很简单的办法啊)
银行可能的潜台词:降低存量房贷太降低净利润了,所以银行很难降,降也幅度很小
总之,银行降低存量房贷利率的概率很小,幅度也会很小,而且大众一算月供,百万房贷差额1000元以上,所以很多人就去提前还房贷了
最近,看到提前还贷成了网上热点,许多银行不得不关闭线上功能,改为线下预约,推迟半年或一年协商还款。降低房贷利率本是为了激活房地产市场,激发购房的热情,岂不了却唤醒先前的购房者,形成了一窝蜂的还贷高潮。
其实,在政策出台之前,就应该考虑到出现这样的问题,以前房贷利率高的达到6%,低的也在5%以上。现在降到3.8%左右,几乎降了一半,和公积金贷款利率差不了多少。因此,如果彻底的解决这个问题,那应该划定具体日期,不论老贷款,还是新贷款,自政策出台之日起,一律执行同样的贷款利率。这样,提前还贷潮自然而然的就堵住了,何必要关闭线上还贷功能,推迟半年和一年协商还款,真的是多此一举,治标不治本。况且,老百姓的银行贷款迟一天还都要记录征信,你银行凭什么要推迟半年或一年才让人家协商还款?
还有,若要真正振兴实体经济,必先振兴集市经济和门市经济,国家应建立若干统一的大市场,切实降低流通环节的成本。另外,要绝对要限制网络购物平台的发展。这些网络购物平台,特别是某夕夕等,大部分都是假冒伪劣商品,质次价廉,不但损害了消费者的利益,也造成了国家税收的流失。
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